3/25 10,60€ energia • talotekniikka • taloyhtiöt • piha & ympäristö Uusi toimistotalo paraatipaikalle Helsinkiin Sosiaalinen asuntotuotanto kannattelee rakennusalaa Taloyhtiöiden talkoot: yhteishenkeä ja rahan säästöä Kiinteistöjen arvonromahdus historiallinen tulonsiirto Taloyhtiöiltä murska-arviot isännöinnistä Suunnittelemme ympäristön elämälle. Hei rakennuttaja, arkkitehti tai taloyhtiön päättäjä. Etsitkö luotettavaa suunnittelijaa hankkeellesi? Ota yhteyttä, me voimme auttaa! Carmenia Oy Meeri Alatalo Y-tunnus: 2309433-7 Asiakaspalvelu: toimisto@carmenia.fi Puhelin: 045 321 0116 Carmenia on ympäristösuunnittelun ammattilainen – Suunnittelemme ympäristön elämälle. Pihasuunnittelu Puistosuunnittelu Vihersuunnittelu| || Ympäristösuunnittelu toimitusjohtaja, hortonomi meeri.alatalo@carmenia.fi 045 321 0116 Ota minuun yhteyttä! Lisää: www.carmenia.fi 4 AjankohtaistaSisältö 3 / 2025 Sivu 45 18 Energiayhteisön avulla taloyhtiön asukkaat saavat mahdolli- suuden hyödyntää taloyhtiön omien aurinkopaneelien sähköä. 22 Ikääntyneestä sotien jälkeisestä raken- nuskannasta liki kolmasosa sijaitsee elinvoimaltaan elin- voimaltaan heikentyneillä alueilla. 26 Talkoissa taloyhtiön yhteishenki paranee, mutta parhaimmillaan myös rahaa säästyy suuria sum- mia. 30 Valesokkelin voi korjata myös ulkoa- päin. Se säästää aikaa ja vai- vaa, mutta erityisen paljon euroja. 34 Sadevesikaivot ovat varsin usein sijoitet- tu väärin, eivätkä syöksytor- vi ja sadevesikaivo kohtaa toisiaan. 40 Yksi yleisimmistä vahingoista taloyh- tiössä on vuotovahinko. 42 Useiden taloyh- tiöiden yhteiset korttipihat ovat yleistyneet tiivistyneen rakentamisen myötä. 46 Ahdas piha voi olla taloyhtiölle ongelma jätehuoltolain määräysten täyttämisessä. 62 Digitalisaatio tarjoaa mahdollisuuksia alentaa kiinteistöjen energi- ankulutusta . 64 OX2 päätti Suomen suurimmasta yksit- täisestä uusiutuvan energian investoinnista. Suomella on loistavat mahdollisuudet kehittyä täysin energiaoma- varaiseksi maaksi. 68 Turussa Rauhan- kadun sisäpihalla tehtiin ennen Sisu-pastilleja. Nyt historiallisessa raken- nuksessa asutaan. 72 Turun Akatemiatalo on valtakunnallisesti merkittävä ja ainutlaatuinen kohde Suomessa. Kiinteistöliitto pimitti isännöintikyselyn tulokset Sivu 6 Sivu 14 Isännöinnin laatu on umpisurkeaa. Tätä mieltä olivat taloyhtiöiden halli- tukset vuosina 2022 ja 2023 Kiinteistö- liitto Uusimaan tekemissä kyselyissä. Kiinteistöliitto halusi vaimentaa kyselytulokset. Kävi ilmi, etteivät Kiinteistölii- ton työntekijät sekä tietyt luottamus- henkilöt halunneet suututtaa isän- nöitsijöitä, kertoo Kiinteistöliitto Uusimaan hallituksen jäsenyydestä eronnut Tarja Teräväinen. Paltamon uusi kunnantalo rakennet- tiin hirrestä. Kunnan päättäjät valitsi- vat massiivipuurakenteen osana elin- kaariajattelua. Vaikka omien ilmastotavoitteiden asettaminen on kunnille vapaaehtois- ta, meille puurakentaminen on yksi työkalu ilmastotavoitteiden saavutta- miseen. Hirsinen kunnantalo kestää 200 vuotta ja sitoo hiiltä koko elin- kaarensa ajan, kuvailee hanketta Pal- tamon kunnanjohtaja Pasi Ahoniemi. Turkulainen isännöitsijä Sami Salmio saa arkeensa voimaa monipuolisesta liikunnasta. Vapaa-aikaa ilahduttaa Italia, monin tavoin. Ammennan arkeen jaksamista matkustamalla. Suosikkikohteeni on Italia ja myös seuraava ulkomaanmat- ka kohdistuu Pohjois-Italiaan. Salmion elämään kuuluvat Italian matkailun lisäksi myös italialainen estetiikka ja vauhtihän harrastaa Alfa-Romeoita. Sosiaalinen asuntotuotanto kannattelee rakennusalaa Hirsinen kunnantalo kestää 200 vuotta Turkulainen isännöitsijän vapaa-aikaa ilahduttaa Italia Taloyhtiöt yhä kiinnostuneita energiaremonteista Ilmastonmuutos ja energian hin- nan nousu ovat saaneet monet taloyhtiöt etsimään vaihtoeh- toisia lämmitysratkaisuja. Eri- tyisesti maalämpö ja erilaiset lämpöpumppuratkaisut ovat viime vuosina kasvattaneet suosiotaan niiden tarjoaman energiatehokkuuden ja sääs- töpotentiaalin ansiosta. Ener- giatehokkuuden parantamiseen investoiminen maksaa itsensä takaisin jopa muutamassa vuo- dessa ja alkaa sen jälkeen tuot- taa tuloa. Energian hinta on tasaan- tunut edellisvuosien huippulu- kemista, mutta se on edelleen merkittävä kiinteistöjen kuluerä. Sivu 74 Julkisivuremontti-kilpailu kymmennen kerran Sosiaalisen asuntotuotanto on kanna- tellut viime aikoina rakennusalaa. Koh- tuuhintaisten vuokra- ja asumisoi- keustalojen omistajat KOVA ry esit- tääkin korkotukilainavaltuuksien ko- rottamista. Ehdotetulla 2,25 miljardin eu- ron korkotukilainavaltuudella voidaan aloittaa arviolta noin 11 500 kohtuu- hintaisen asunnon rakennuttaminen, sanoo toimitusjohtaja Jouni Park – konen. Rakentamisen kasvu käynnistyy varovasti Rakennustuotanto mataa his- toriallisen matalalla tasolla, mutta rakennusinvestoinnit eivät enää supistu. Rakennusteolli- suus RT:n tämän vuoden ennus- te kaikille rakentamisen lajeille on positiivinen. Kasvu kuiten- kin käynnistyy varovaisesti ja suuressa epävarmuudessa. Jos kauppasota kiihtyy, rakenta- misen elpyminen jää lyhytai- kaiseksi. Viime vuonna rakentaminen supistui 8 prosenttia, kun taas täksi vuodeksi on odotettavissa 4 prosentin nousua. Kasvua ker- tyy asuntotuotannosta, toimiti- loista, korjausrakentamisesta ja infrarakentamisesta. Nyt kymmenettä kertaa järjes- tettävän Julkisivuremontti-kil- pailussa haetaan taloyhtiöitä, joissa on tehty onnistunut ja laadukas julkisivuremontti ja joka kelpaisi esi merkiksi ja in- nostukseksi muille korjaamista vielä harkitseville taloyhtiöille. Kilpailu on suunnattu asun- to-osakeyhtiöille sekä pääosin asuinkäytössä oleville kiinteis- töosakeyhtiöille. Kilpailuun voi ilmoittautua Julkisivuyhdistyk- sen verkkosivuilla. 54 I sännöinnin ongelmat taloyhtiöjär- jestelmässä eivät ota ojentuakseen. Viimeisimpänä tuli esille Helsingin Sanomien artikkeli, jossa lehti veti aihees- ta raflaavan otsikon: Taloyhtiöt kertovat rahastuksesta, koska isännöitsijät ovat muuttuneet myyjiksi. Kadun miestä ihmetyttää, miksi isän- nöintiin liittyviä suhmurointeja, lähin- nä taloudellisia väärinkäytöksiä, ei näin monien vuosien suoristamisen jälkeen saada hallintaan. Koko toimiala on poh- jamudissa niin ammatillisen profiilinsa puolesta kuin taloudellisen osaamisen näkökulmasta. Onko tilanne se, että isännöitsijöiksi hakeutuu tai ajautuu moraalisesti heikom- paa kansanosaa, jotka sortuvat käyttä- mään tilanteita taloyhtiöissä edukseen? Luottamusasemaa ei tunnisteta. Näin ei koko toimiala tietenkään toimi, vaan isännöitsijöiden maineen pilaavat pieni osa joukkoa, enin osa isännöitsi- jöistä hoitaa työnsä asiallisesti. Herää kuitenkin kysymys, onko taloyh- tiöjärjestelmä aikansa elänyt. Isännätön raha kulkee eri tahojen kautta ja lomit- se, jotka eivät viime kädessä ole isännän roolissa missään vaiheessa. Kontrol- li puuttuu. Tämä mahdollistaa ja ehkä myös houkuttelee väärinkäyttöön sekä moraalisesti päivänvaloa kestämättömiin ratkaisuihin. Isännöinnin eettiset ohjeet ovat kaikuneet kuuroille korville. Tähän kun vielä yhdistyy heikko tai muuten asiantuntematon hallitus, joka on isännöitsijän ohjailtavissa, isännöitsijän omat intressit voivat päästä ohjailemaan asiattomasti taloyhtiön taloutta ja pää- töksentekoa. Varsinkin, jos vielä yhtiökokoukses- sa ei ole tapana aidosti käsitellä asioita. Kokouksen osanottajat eivät lopulta ole selvillä, mitä päätettiin ja paljonko pää- tös tosiasiallisesti tulee maksamaan ja mitä erillislaskutuksia mihinkin kohtaan liittyy. Isännöitsijällä on helposti taipumus esittää, tosin hallituksen esityksenä, yh- tiökokoukselle vastikkeiden korotusta, useimmiten varmuuden vuoksi. On ni- mittäin paljon mukavampi että taloyhtiön tilillä on ainakin vähän ylimääräistä, ettei taloutta tarvitse niin tiukasti suunnitella. Mutta taloyhtiöiden hallitukset pitävät isännöinnin laatua Suomessa umpisurkea- na. Kiinteistöliiton kyselyyn vastasi yli 2 000 taloyhtiötä. Tutkimus pimitettiin, mutta Helsingin Sanomat oli saanut sen käsiinsä ja julkisti. Kiinteistöliitto hämmentää isännöitsi- jöiden roolia omalta osaltaan, erilaisten palkinto- ja palkitsemismallien, edus- tustilaisuuksien sekä henkilökohtaisten etuisuuksien kautta. Kun taloudellinen intressi on riittävän suuri, ei kukaan huutele perään. Eikä käytäntö muutu, eettisesti ollaan met- sässä. Tämä näkyy myös konkreettises- ti siinä, kun Kiinteistöliitto vähin äänin hautasi isännöintikyselyn tulokset, jonka johtopäätös oli ala-arvoinen isännöinti Suomessa. Myös Suomen Kiinteistöliit- to, taloyhtiön omistajien edustajana, on ryvettynyt samassa sopassa kuin isän- nöitsijät. Ei puututa, eikä muuteta van- hoja, kuluneita käytäntöjä, annetaan olla, päästään helpommalla. Ja kenen kukkarolla ollaan, se unohtuu, taloyhtiön osakkeenomistajien. Pääkirjoitus Helsingin paraatipaikalle Mannerheimintien varteen rakennetaan uutta toimistotaloa, Signeä. Kuva: Sponda KiinteistöKiinteistö & & energia energia 8 numeroa vuonna 2025 Kustantaja: Karprint Oy Vanha Turuntie 371, 03150 Huhmari Päätoimittaja: Juha Ahola puh. 050-382 8933 juha.ahola@karprint.fi Toimituspäällikkö: Eero Wihuri puh. 050-475 0982 eero.wihuri@karprint.fi Mediamyynti: Kari Ylönen kari.ylonen@karprint.fi Puh: 050-475 0964 Tilaajapalvelu: tilaukset@karprint.fi Puhelinpalvelu ma-ke klo 9.00-11.30 puh. 040-729 1445 Tilaushinnat: Kestotilaus 81 €/v Määräaikainen 88 €/v (8 nroa) Digilehti: Kestotilaus 64 €/v Määräaikainen 70 €/v (8 nroa) Painopaikka: Printall AS Aikakausmedia ry:n jäsen. ISSN 2489-3323 (painettu) ISSN 2489-8600 (verkkojulkaisu) www.kiinteistojaenergia.fi www.karprint.fi Vanhentuiko taloyhtiömuotoinen kiinteistön hallinta Suomessa? Pienillä teoilla suuri merkitys sähköpalojen ehkäisyssä Sähkölaitteesta tai sähköasen- nuksesta alkaneita tulipaloja kirjattiin viime vuonna pe- lastustoimen PRONTO-tieto- kantaan 2 340. Sähköliedestä tai -uunista sai alkunsa 820 tulipaloa, valaisinpaloja oli 180 ja kiuaspaloja 100. Pie- nelektroniikan akuista ja latureista syttyneitä paloja kirjattiin PRONTOn viime vuonna noin 110 kappaletta. Osa sähköpaloista johtaa ra- kennusten tuhoutumiseen ja paloissa menehtyy joka vuosi ihmisiä. Sähkölaitteesta alkaneen palon syynä on usein ihmisen toiminta: huolimattomuus, käyttö- ja asennusohjeiden vastainen toiminta tai säh- kölaitteen huollon laimin- lyönti. 6 T aloyhtiöissä koetaan syvää epäluuloa isännöintiä kohtaan. Epäluulosta ker- tovat vuosina 2022 ja 2023 Kiinteistö- liitto Uusimaan taloyhtiöille tekemät kyselyt. Kyselyihin vastasi yli 2 000 taloyhtiö- tä. Taloyhtiöt ovat toistuvasti kokeneet tulleensa isännöintiyritysten huijaamiksi. Isännöintiala ajautui syvään kriisiin vuon- na 2021, kun Kilpailu- ja kuluttajavirasto KKV paljasti kuuden isännöintialan yrityksen ja Isän- nöintiliiton hintakartellin. Markkinaoikeus mää- räsi kartelliin syyllistyneet yritykset ja Isännöin- tiliiton loppuvuodesta 2022 yhteensä noin 4,9 miljoonan euron seuraamusmaksuihin kartel- Isännöitsijät saivat murska-arviot taloyhtiöiden Isännöitsijät saivat murska-arviot taloyhtiöiden hallituksilta Kiinteistöliitto pimitti tuloksethallituksilta Kiinteistöliitto pimitti tulokset Taloyhtiöt: Isännöitsijät Taloyhtiöt: Isännöitsijät eivät huolehdi enää eivät huolehdi enää taloyhtiöiden eduistataloyhtiöiden eduista Isännöintialan kriisi on kestänyt vuosien ajan, eikä alan ongelmiin ole vieläkään tullut selvyyttä. Teksti: Eero Wihuri lista. KKV:n selvitysten perusteella yritykset ja Isännöintiliitto sopivat vuosina 2014-2017 kes- kenään isännöintipalvelujen hinnoista ja pyrki- vät korottamaan valtakunnallisesti isännöinti- toimialan hintatasoa. Päätöksestä on valitettu, joten se ei ole lain- voimainen ja sen käsittely jatkuu korkeimmas- sa hallinto-oikeudessa. Ratkaisua asiassa odo- tetaan tulevaksi tänä vuonna. Isännöintikartellin paljastumisen jälkeen jo aiemmin taloyhtiöiden hallitusten jäsenissä kytenyt epäluulo isännöitsijöitä kohtaan syve- ni. Isännöintikartelli herätti taloyhtiöissä myös epäillyksen, puolustaako Kiinteistöliitto aidos- ti taloyhtiöiden ja niiden osakkaiden etuja. Vai onko Kiinteistöliitto ajautunut tilanteeseen, jos- sa se sulkee silmänsä isännöinnin ongelmil- ta? Vastaus kysymykseen on espoolaisen Tarja Teräväisen mukaan taloyhtiöille kielteinen. Espoolaisen taloyhtiön puheenjohtajana toi- minut Teräväinen valittiin vuonna 2021 Kiin- 7 teistöliitto Uusimaan hallitukseen. Samassa ko- kouksessa hyväksyttiin isännöintityöryhmän perustamista koskeva jäsenaloite. Työryhmän tehtäväksi määriteltiin kartoittaa isännöintipal- veluihin liittyvien, jäsentaloyhtiöiden kokemien ongelmien ja kipukohtien laajuutta. Tämän jäl- keen tuli laatia suunnitelma toimenpiteistä, joi- den avulla voitaisiin vahvistaa taloyhtiöiden ase- maa suhteessa isännöintiin. Teräväinen valittiin myös isännöintityöryh- män puheenjohtajaksi. Työryhmä aloitti työnsä vuonna 2022 kartoittamalla jäsenten näkemyk- siä isännöintipalveluista laajalla ja perusteelli- sella kyselyllä. Vastauksia kyselyyn saatiin en- nätyksellisesti yli 2000 kappaletta ja sanoma oli yksiselitteinen: jäsenet olivat laajalti tyytymät- tömiä isännöintiin isännöintiyritysten suositte- luindeksin (NPS) ollessa -15. Isoimmilla isän- nöintiyrityksillä NPS-luku laski hälyttävästi jopa -60 tasolle. Vertailuna voidaan todeta, että suo- malaisyritysten keskiarvo on 50:n paikkeilla. Seuraavana vuonna 2023 teimme uuden ky- selyn, jonka tuloksena isännöintiyritysten NPS-lu- ku oli tippunut -30 -tasolle. Taloyhtiöiden viesti oli selkeä, isännöinnin ongelmat ovat todellisia ja taloyhtiöiden luotto isännöintiin on heikenty- nyt entisestään, Teräväinen kertoo. Taloyhtiöiden kokemukset kertovat siitä, ettei- vät isännöitsijät enää katso taloyhtiöiden ja nii- den osakkaiden etuja. Isännöitsijät katsovat nyt isoksi kasvaneiden kiinteistöalan yritysten etuja. Vika ei ole niinkään isännöitsijöissä, vaan epäterveessä liiketoimintamallissa. Tämä näkyy siinä, että isot isännöintiyritykset ovat alkaneet erilaisilla lisämaksullisilla palveluilla rahasta- maan taloyhtiöitä. Aiemmin monet näistä lisä- maksullisista palveluista kuuluivat taloyhtiön ja isännöintiyrityksen väliseen perusveloitukseen. Toinen ongelma on se, että kiinteistöalan yri- tyksiä on kauppojen myötä liitetty yhteen. Yhä useammin on tilanne, jossa sama yri- tys tarjoaa sekä isännöintiä että erilaisia huol- topalveluita. Lisäksi kiinteistöyritykset voivat tarjota muun muassa siivouspalveluita. Tästä seuraa jääviysongelmia. Miten isännöitsijä voi toimia objektiivisesti taloyhtiön etujen ajajana, jos isännöinti ja huoltopalvelut tulevat samasta yrityksestä, Teräväinen kysyy. Jääviysongelma on todella suuri tilantees- sa, jossa taloyhtiön hallitus on antanut isännöit- sijälle yksinoikeuden hyväksyä ja maksaa laskut. Isännöitsijä hyväksyy käytännössä sen yrityk- sen laskuja, jossa itse työskentelee, hän jatkaa. Teräväisen mukaan taloyhtiöt eivät tahdo py- syä isännöintiyritysten perässä. Taloyhtiöt eivät tiedä, millaisia sopimuk- sia isännöintiyritykset tekevät, eivätkä sopimus- ten motiiveja. Lopputuloksena taloyhtiöissä on epätietoisuutta, mihin taskuihin rahaa menee. Maton alle Sen sijaan, että Kiinteistöliitto olisi ryhtynyt taloyhtiöiden kanssa työhön parantamaan isän- nöinnin laatua, liitto lakaisi kyselyt ”maton alle”. Kyselyiden karut tulokset haluttiin vaientaa. Yk- sinkertaisesti kyselytulokset pimitettiin. Tarja Teräväisen mielestä isännöinti- yritysten kiinteistöhuolto- yhtiöiden puheenjohtajilla sekä yrittäjillä ei pitäisi olla mitään asiaa taloyhtiöiden edunvalvonta- yhdistyksen hallitukseen. Taloyhtiöt antoivat vuosina 2022 ja 2023 toteutetuissa Kiinteistöliitto Uusimaan kyselyissä murskaavat arviot isännöitsijöiden toiminnasta. Kuvan taloyhtiöt eivät liity kyselyihin. 8 Kävi ilmi, etteivät Kiinteistöliiton työnteki- jät sekä tietyt luottamushenkilöt halunneet suu- tuttaa isännöitsijöitä. Vaikka työryhmän 22 000 hallitusjäsenelle lähetetyn kyselyn vastaukset pursuivat tyytymättömyyttä ja toimenpide-eh- dotuksia, keksittiin mitä moninaisempia syitä sille, kuinka kyselyiden tulokset eivät anna oi- keaa kuvaa, Tarja Teräväinen toteaa. Hänen mukaansa tätä taustaa vasten pöyristyt- tävää olikin, että Kiinteistöliitto Uusimaa päätti lakkauttaa isännöintityöryhmän työvaliokunnan esityksestä huhtikuussa 2024. Tämän jälkeen Tarja Teräväinen päätti erota liiton luottamus- tehtävistä. Työryhmän työ jäi pahasti kesken, vaikka työryhmässä oltiin saatu aikaan hyviä ja näky- viä asioita. Ilmeisesti jopa liian hyviä, koska sel- västi toiminta on säikäyttänyt toimiston ja osan hallituksesta. Työryhmän lakkauttaminen, niin valitettavaa kuin se onkin, on toki täysin linjas- sa sen kanssa, että isännöintipalveluihin liitty- vä taloyhtiöiden edunvalvontatyö on haluttu pi- tää minimaalisena yhdistyksessä kautta aikojen, Teräväinen painottaa. Hänen mukaansa toiminnanjohtajalla ja työva- liokunnalla on ollut selvä pyrkimys ajaa alas se isännöintipalveluja koskeva taloyhtiöiden edun- valvontatyö, jota oltiin kehittämässä jäsenistön toiveiden mukaiseen suuntaan. Rakenteellinen ongelma Tarja Teräväisen mukaan Kiinteistöliiton toimin- nassa on piirteitä, jotka muistuttavat rakenteellis- ta korruptiota. Tämä on Teräväisen mukaan syy siihen, miksi Kiinteistöliitto on haluton puuttu- maan isännöinnin ongelmiin. Tosiasia on, että Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenhankinta pohjautuu 90-prosenttisesti isän- nöitsijöiden suositteluun. Lisäksi kun vielä toi- miston henkilökunnan tulospalkkiot on sidottu jäsenmäärän kasvuun, on meillä todellinen ra- kenteellinen ongelma. Taloyhtiöiden edunvalvontayhdistyksessä ei uskalleta tehdä mitään sellaisia toimenpiteitä, joista isännöintiyritykset voisivat loukkaantua. Pelkona on jäsenkato. Näin ollen Kiinteistöliit- to Uusimaassa jäsenmäärän kasvu on tärkeäm- pää, kuin olemassa olevien jäsenten edunvalvonta suhteessa isännöintiin. Ulkomaalaisten sijoitta- jien käsiin valuvaa isännöinnin liiketoimintaa ei saa mennä häiritsemään, heidät tulee pitää hy- vällä tuulella, Teräväinen korostaa. Toinen merkittävä ongelma Teräväisen mu- kaan on se, että isännöintiyritysten toimitusjoh- tajia istuu päättävissä elimissä laajasti Kiinteis- töliitto-perheen sisällä. He hääräävät vapaasti pääkallopaikalla ja paikallisyhdistyksissä. Suurin osa hallituksissa istuvista kieltäytyy näkemästä tässä ongelmaa, vaikka yksi äänekäs isännöitsijä voi helpostikin saada ratkaisevaa vaikutusvaltaa. Teräväisen mielestä isännöintiyritysten, kiin- teistöhuoltoyhtiöiden puheenjohtajilla sekä yrit- täjillä ei pitäisi olla mitään asiaa taloyhtiöiden edunvalvontayhdistyksen hallitukseen. Ei siksi, että henkilöt eivät olisi osaavia, vaan siksi, että tässä on kyse terveestä järjestä. Taloyhtiöiden edunvalvonnan roolit sekoittu- vat pahoin, kun kiinteistöyhdistyksen hallituk- sessa istuu puheenjohtajaa myöten henkilöi- tä, joiden tulisi jäävätä itsensä aina kun tulee puhe isännöinti- tai kiinteistöhuoltopalveluista. Kolmen vuoden aikana en nähnyt yhden- kään heistä jääväävän itseään eturistiriita tilan- teessa, eikä puheenjohtaja ole puuttunut asi- aan. Teräväisen mielestä Kiinteistöliitolta löytyy ajoittain ärhäkkyyttä, mutta ei koskaan suhtees- sa isännöintiin. Kiinteistöliitto-yhteisö ei kykene pitämään avoimesti taloyhtiöiden puolia, vaan on mones- sa kohtaa rakenteellisesti rähmällään isännöin- nin suuntaan. 9 Isännöinnin eettiset ohjeet eivät siivoa ongelmia Isännöintialan epäterveiden käytäntöjen sii- voamiseksi isännöinnin eettiset ohjeet uudistet- tiin ja uudet ohjeet astyivat voimaan helmikuus- sa 2023. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja luovat perustan toimivalle yhteistyölle talo- yhtiön ja isännöinnin kesken. Isännöintiliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ja Kiinteistöliit- to ovat laatineet ja hyväksyneet ohjeet. Eettisten ohjeiden noudattamista valvoo Kes- kuskauppakamarin yhteyteen perustettu Isän- nöinnin eettinen neuvosto. Se antaa lausuntoja siitä, onko tietty isännöintialan ammattimainen toimija menetellyt isännöinnin eettisten ohjei- den vastaisesti. Taloyhtiöissä on ladattu paljon odotuksia eet- tisille ohjeille, ja eettiselle neuvostolle. Isännöinnin eettiset ohjeet eivät siivoa on- gelmia, valitettavasti, sanoo Kiinteistöliiton toi- mintaa kritisoiva Tarja Teräväinen. Hänen mielestään eettiset ohjeet ovat hyvät. Ongelmana on käytännön toteutus. Eettinen neuvosto antaa vain huomautuk- sia, ja ääritapauksissa vain varoituksen. Mitä käytännön merkitystä huomautuksella on, Te- räväinen kysyy. Hänen mielestään isännöinti tulisi saada vi- ranomaisvalvontaan, kokonaan pois Isännöin- tiliiton ja Kiinteistöliiton vaikutusvallasta. Taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin välillä ideaalitilanteessa vallitsee keskinäinen luottamus. Se mahdollistaa asioiden hoitamisen taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti. Valta ja edustuspaikat Rakenteellinen ongelma ei koske vain isännöit- sijöiden läsnäoloa Kiinteistöliitto-yhteisön halli- tuksissa. Heidän lisäkseen hallituksissa on joukko henkilöitä, joiden elinkeino on erilaisten palve- lujen tuottaminen taloyhtiöille. Heistä jokainen tarvitsee osan taloyhtiöiden kautta vuosittain kulkevasta 15 miljardin euron rahavirrasta. Se, kenen taskuun taloyhtiöiden ra- hat virtaavat, on suuressa määrin isännöitsijöi- den käsissä. Isännöitsijöille annettuun täysin kä- sittämättömään valtaan laatia laskuja, hyväksyä ja maksaa ne taloyhtiön tililtä, ei haluta kajota, vaikka siihen juridiset perusteet helposti löytyi- sikin, Tarja Teräväinen korostaa. Hän huomauttaa suurimman osan Kiinteistö- liitto-perheen edunvalvonnan päättäjistä olevan yhtä riippuvaisia isännöitsijöiden hyväntahtoi- suudesta kuin mitä on Kiinteistöliitto Uusimaa jäsenhankinnassaan. Tässä asetelmassa on mahdotonta olettaa, että KL Uusimaassa olisi aitoa motivaatiota ajaa taloyhtiöiden etua, sillä eturistiriitaa on melkein jokaisella päättäjän pallilla. Teräväisen mukaan kolmas jarru ryhdikkääl- le ja oikeita muutoksia aikaan saavalle edunval- vonnalle ovat valta-asemat ja edustuspaikkojen jako Kiinteistöliitto-yhteisön sisällä. Hallituspaikka KL Uusimaassa on astin- lauta parhaimmillaan kuuteen/seitsemään edus- tuspaikkaan liittoyhteisön eri hallituksissa ja säätiöissä. Vieläpä kohtuu korkeilla kokous- ja vuosipalkkioilla. Tämä pyrkyryydeltä näyttävä tekeminen Kiiinteistöliitto-yhteisön hallitus- ja luottamushenkilötehtävien tavoittelussa lamaan- nuttaa oman edunvalvonnan ja aidon tekemisen jäsenten etu edellä. Jotta edustuspaikoille pääsee, pitää miellyt- tää, olla kiltti ja kiva. Mukavaksi todettu tyyppi otetaan mukaan illallisille ja matkoille. Mutta jos yrität vahvasti vaikuttaa ja ajaa taloyhtiöiden etua, et pääse eteenpäin. Kiinteistöliitto-yhtei- sön mandaattipaikkojen kautta KL Uusimaan hallituksen jäsenille voi syn- tyä suuriakin kokonaisansioita. Eikö tätä kutsu- ta korruptioksi, Teräväinen kysyy. 10 Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo alalla olevan halua korjata epäkohdat. Kuva: Aleksi Poutanen Isännöintiliiton mukaan alan ongelmat on tunnistettu ja teh- ty mittavaa kehitystyötä viime vuosina. Erityisen tärkeänä on pidetty läpinäkyvyyden ja avoi- muuden lisäämistä. Isännöin- tiliitto julkaisi tiedotteen, joka otsikoitiin ”Suhmurointi ei ole isännöinnin maan tapa”. Isännöintiliitossa olem- me tuoneet selvästi esille, että meidän tahtotilamme on korjata alalla olevat epäkohdat. Uskal- lamme virheen sattuessa nostaa käden pystyyn ja ottaa vastuun. Toivoisin kuitenkin, että asioita tarkasteltaisiin kokonais- valtaisesti ja se alalla jo tehty valtavan hieno työ huomattai- siin myös, painottaa tiedottees- sa Isännöintiliiton toimitusjoh- taja Mia Koro-Kanerva. Hänen mukaansa alan mai- ne on ollut alhossa, mutta kor- jaavia liikkeitä on tehty paljon ja pohjakosketus on koettu. Isännöintiliiton mu- kaan laskutus on aihe, josta voidaan saada riita aikaiseksi, jos molemmat osapuolet eivät tiedä tai ymmärrä, mitä on sovittu. Tämän takia taloyhtiön tulee perehtyä oman taloyhtiönsä sopimukseen ja olla sen sisällöstä tietoinen. Asiakkaan silmin saattaa näyttää siltä, että laskutetaan aiheettomasti, vaikka kyseessä oli- si sopimukseen kirjattu asia. Jos sitten todella on niin, että laskutuksessa on virhe, tulee siitä rekla- moida ja yrityksen pitää se tietenkin hyvittää, ker- too Koro-Kanerva. Keskustelu keskittyy tällä hetkellä lähinnä siihen, että isännöinnin erillisveloitukset ovat aina väärin, vaikka niiden veloittaminen perustuisi yh- teiseen sopimukseen. Sopimuk- sia on erilaisia, osassa on erillis- veloitettavia töitä, osassa kaikki kuuluvat kuukausiveloitukseen ja osassa on sekä että. Ei ole yhtä oikeaa sopimusmallia, joka so- pisi kaikille. Tämän vuoksi on- kin todella tärkeää, että taloyh- tiön hallitus on selvillä oman taloyhtiönsä tarpeista, tutustuu sopimukseen ja valitsee sellai- sen mallin, joka on paras omal- le taloyhtiölle, toteaa loppuun Koro-Kanerva. Isännöintiliitto myös koros- taa taloyhtiön hallituksen ja sen piheenjohtajan merkittävää roo- lia. Liiton mukaan perinteises- ti ei ole ollut lainkaan poik- keuksellista, että hallituksen puheenjohtaja on hoitanut yh- tiön hallintoa ”itsevaltiaana” isännöitsijän kanssa, viemät- tä kaikkia asioita hallituksen kokoukseen päätettäväksi, tai hakemalla hyväksyntä toimenpiteille vasta jälki- käteen. Tällainen toimintatapa on yksi ilmenty- mä sellaisista menneiden aikojen toimintatavois- ta, joissa hallitus itse ei toimi niin kuin pitäisi. Tilanteisiin liittyy usein asetelma, jossa halli- tuksen puheenjohtaja on saattanut toimia tehtäväs- sään jopa vuosikymmeniä. Muu hallitus on tyy- tyväinen, kun asioiden hoitaminen sujuu ainakin näennäisesti hyvin puheenjohtajan ja isännöitsi- jän kesken. Hiljaisesti hyväksytyt toimintatavat koetaan ongelmallisiksi vasta jälkikäteen arvioi- tuna. Emme puolusta isännöinnin virheitä, mutta peräänkuulutamme myös hallituksen omaa roo- lia ja vastuuta taloyhtiön hallinnosta sanoo Isän- nöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.Pohjakosketus koettu Klikkiytynyt ja sulkeutunut Tarja Teräväinen kuvailee Kiinteistöliitto Uusi- maan toimintakulttuuria klikkiytyneeksi ja sul- keutuneeksi. Ison roolin on ottanut työvaliokunta. Jatkuvasti painotetaan salassapitovelvolli- suutta hallituksen jäseniltä. Sen korostaminen on antanut vaikutelman, että toiminta ei kestä päivänvaloa. Halutaan toimia sisäpiirissä, jossa hyväveliverkostot kukoistavat ja avoimuus ei ole todellisuutta. Ihmettelen mitä salaisuuksia täl- laisen harrastusyhdistyksen hallituksessa yleen- säkään pitäisi olla. Sillä juristimäärällä, joka yhdistyksessä on käytettävissä, pitäisi tuntea yhdistyslain perus- asiat. Lakineuvontapalvelu ohjeistaa taloyhtiöitä toimimaan asunto-osakeyhtiölain mukaan, mut- ta omassa hallinnossa noudatetaan “mennään sieltä missä aita on matalin”periaatteita. Hal- litusta ei informoida tai pidetä kaikissa tärkeis- sä päätöksissä mukana. Sen sijaan työvaliokun- ta on astunut asemaan, jossa voidaan todeta KL Uusimaassa olevan “hallitus hallituksen sisällä”. Teräväinen kokee Kiinteistöliitto Uusimaassa vallitsevan vaikenemisen kulttuuri, jolla yrite- tään pitää jäsenistö poissa häiritsemästä ja kau- kana päätöksenteon ytimestä heidän omassa yh- distyksessään. Yhdistyslain henkeä ja tarkoitusta rikotaan lähes systemaattisesti siten, että jäsendemokra- tian periaatteet ja jäsenten aloitteellisuus missä tahansa muodossa vaikuttaa olevan hallituksel- le myrkkyä. Mutta isännöitsijöiden mielipiteet ja kommentit otetaan vakavasti, jopa pelokkaana siitä, etteivät he vain ole tyytymättömiä yhdis- tyksen toimintaan. Sen sijaan jäsenten viestei- hin jätetään vastaamatta ja hallitukselle osoi- tettuja viestejä ei välitetä koko hallitukselle. n Suunniteltu ja valmistettu Suomessa www.finncont.com Toimivaa ja tyylikästä kierrätystä. BLOK2 Modulaarinen ja jaettava. Yksi järjestelmämonia mahdollisuuksia. ASTIASUOJA Vaihtoehto jätekatokselle. Suojaa astiat ja viimeistelee pihan ilmeen. LUOWIA Tyylikäs klassikko. Tehokas ja helppo ratkaisu maan päälle tai osittain upotettuna. 12 n Kiinteistöalan uutisia Valtion kiinteistöjen investointitarve ensi vuonna miljardi euroa Valtio rakennuttaa nyt enemmän kuin koskaan: ensi vuoden inves- tointitarve on noin miljardi euroa. Viime vuonna Senaatti-konserni käytti kiinteistöinvestointeihin ja rakentamiseen 759 miljoonaa eu- roa, mikä on lähes kolminkertai- nen määrä konsernin pidemmän aikavälin keskiarvoon verrattuna. Kaikkiaan konsernin työmaita oli vuoden 2024 lopussa käynnissä 259 eri puolilla Suomea. Kuluvan vuoden aikana raken- nuttamisen määrä kasvaa entises- tään ja nousee kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle, jopa 850 miljoonaan euroon. Jotta turvallisuusviranomais- ten tilatarpeisiin pystytään vastaa- maan, vuonna 2026 investoinnit nousisivat noin miljardiin euroon. Vuonna 2026 rakentamisen määrä on korkeimmillaan, minkä jälkeen investointimäärän ennustetaan ta- saantuvan ja kääntyvän laskuun. Euroopan turvallisuustilan- teen vuoksi maanpuolustuksen ja Suomen turvallisuuden takaavien viranomaisten infratarpeet ovat kasvaneet selvästi ja hankkeiden läpivientiaikatauluja on kiristetty. Puolustusbudjettia on kasvatettu ja Puolustusvoimat ja muut keskei- set turvallisuusviranomaiset ku- ten Poliisi ja Rajavartiolaitos ovat saaneet rahoituksen uusien tilojen kustannuksiin. Rakennamme nyt enemmän kuin koskaan aiemmin, jotta pystymme vastaamaan näihin tarpeisiin, sanoo Senaatin konser- nijohtaja Tuomas Pusa. Senaatti-kiinteistöjen suurim – pia hankekokonaisuuksia ovat si- viiliviranomaisten kriittisimpien tilojen varautumisinvestointioh- jelma, poliisitalohankkeet muun muasa Tampereella, Kuopiossa ja Rovaniemellä, Turun vankilan lisärakennus, Rajavartiolaitok- sen hankkeet ja valtioneuvoston kortteleiden korjaus- ja rakennus- hankkeet. Puolustuskiinteistöjen suurimmat investointikokonai- suudet liittyvät Puolustusvoimien strategisten hankkeiden F-35:n ja Laivue 2020:n infraan, suojatilojen modernisointiohjelmaan ja kasar- mien peruskorjausohjelmaan. Helsingin Oulunkylän liikuntapuistossa sijaitsee muun muassa tekojäärata ja harjoitusjäähalli sekä niitä palveleva huoltorakennus, curlinghalli, yleisurheilukenttä, täysimittainen jalkapallokenttä sekä jalkapalloa palveleva harjoituskenttä. Puiston pohjoisosassa on leikki- ja kuntoilualueet. Kuva: Aki Rask H elsingin kaupunki suunnittelee Oulunkylän liikuntapuistoon uutta stadionia muun muassa jalkapallon ja muiden tapah- tumien käyttöön. Kaupungin liikuntapal- velut ovat arvioineet, että Helsinkiin tar- vitaan lähivuosina yksi uusi jalkapallos- tadion Töölön jalkapallostadionin lisäksi. Stadionin tarve on tunnistettu ja on hyvä että edellytykset sijoittaa se Ou- lunkylään tutkitaan perusteellisesti. Sa- malla on kuitenkin varmistettava myös liikuntapuiston muiden liikuntaolosuh- teiden kehittämismahdollisuudet tulevina vuosina, toteaa liikuntapaikkapäällik- kö Petteri Huurre. Oulunkyläläinen jalkapalloseura Gnis- tan nousi kaudeksi 2024 jalkapallon mies- ten pääsarjaan, Veikkausliigaan. Gnistan kärsi suuren vastoinkäymisen, kun hei- näkuussa 2024 seuran kotikentän pää- katsomo tuhoutui tulipalossa täysin. Helsingin kaupungin tavoitteena on kehittää samalla muitakin puiston ur- heilukenttiä, jotta paikallisten jalkapal- loseurojen kilpailu- ja harrastustoiminta, koululiikunta ja asukkaiden kuntoilu ja liikunta alueella olisi edelleen mahdol- lista. Lisäksi kaupunki selvittää, onko Hirsipadontien varteen ja risteysalueelle Raide-Jokerin välittömään läheisyyteen mahdollista rakentaa asuintaloja. Oulunkylän liikuntapuisto on yksi Helsingin monipuolisimpia liikuntapaik- koja, jonne tullaan ympäri kaupunkia. Kaupungin tavoitteena on kehittää liikun- tapuistoa entistä toimivammaksi, jotta se palvelee jatkossakin laajasti eri käyttäjä- ryhmiä sekä kytkeytyy osaksi Raide-Jo- kerin varren viihtyisää, tiivistä ja elävää katuympäristöä, kertoo arkkitehti Outi Ruski Helsingin kaupungilta. Nyt käynnistyvän kaavoituksen aikana kaupunki laatii tarvittavat suunnitelmat ja selvitykset siitä, minkä kokoluokan stadion ja kuinka paljon asumista suun- nittelualueelle on tarkoituksenmukaista sijoittaa. Kaavoituksen aikana myös pää- tetään, toteutetaanko stadion kaupungin omana hankkeena vai yksityisenä hank- keena kaavaluonnoksen pohjalta järjes- tettävän kilpailun kautta. Kaavamuutoksen lähtötiedoksi selvi- tetään alueen luontoarvoja ja liito-ora- valle merkityksellisen puuston sijainti. Suunnittelussa arvioidaan myös suurten tapahtumien järjestämisen vaikutuksia liikuntapuiston käyttöön ja naapurustoon. Liikuntapuiston, stadionin ja asumisen vaatimat pysäköinti- ja huoltoratkaisut tutkitaan kokonaisuutena ja suunnitte- lualueelle laaditaan liikennesuunnitelma. Liikuntapuistossa sijaitsevan vuonna 1977 valmistuneen tekojääkentän ja vie- reisen jäähallin kylmätekniikan uusimi- nen on parhaillaan käynnissä. Samalla remontoidaan tekojääkentän viereinen huoltorakennus. Kunnostus lisää jää- hallin käyttöikää kuudella-kahdeksalla vuodella. Jäähalli vaatii mittavan perus- korjauksen, ehkä jopa purun noin 8-10 vuoden sisällä. Helsingin Oulunkylään suunnitteilla jalkapallostadion 13 S kanska ja VTK Kiinteistöt Oy ovat allekirjoittaneet so- pimuksen uuden koulurakennuksen toteut- tamisesta Vantaan Aviapo- liksen alueelle. Lukio tar- joaa tilat 700 oppilaalle, ja suunnittelun perustana on korkeatasoinen tilojen käyt- tö- ja muuntojoustavuus kas- vavan kaupunginosan asuk- kaiden tarpeisiin. Aviapolis on loistava paikka uudelle lukiolle, sil- lä se on nopeasti kasvava uusi kaupunginosa, johon suunnitellaan niin uutta asumista, työpaikkoja kuin liiketoimintaakin. Lukio ra- kennetaan Aviabulevardille aivan juna-aseman viereen, ja sinne on helppo tulla eri puolilta kaupunkia junal- la, busseilla ja myöhemmin myös Vantaan ratikalla, kertoo VTK Kiinteistö Oy:n rakennuttajapäällikkö Juk – ka Puolakka. Lukio osaltaan edistää Aviapoliksen ydinalueen kehitystä. Sen elinkaari on pitkä, ja tiloista tehdään muunneltavia vaihteleviin tarpeisiin. Esimerkiksi lii- kuntasali voidaan iltaisin ja viikonloppuisin ottaa liikuntaseurojen käyttöön. Rakennuksen ensimmäi- seen kerrokseen suunni- tellaan myös muita julkisia tiloja. Ensimmäisessä kerrok- sessa sijaitsevat lukion lii- kuntasali ja näyttämö sekä neljä kerrosta korkea kes- kusaula, jonka arkkiteh- tonisia piirteitä korostavat korkeatasoiset teräsportaat ja kulkusillat. Rakennuksen toisessa kerroksessa on kat- toterassi, joka rakennetaan oppilaiden välituntipihaksi. Kaikki vapaat kattopin- nat ovat päällystetty joko aurinkopaneeleilla tai vi- herkatolla, ja kohteesta ra- kennetaan mahdollisimman energiatehokas uusiutuvia energiamuotoja, kuten au- rinkoenergiaa ja maaläm- pöä hyödyntämällä. Hanke kattaa kokonai- suudessaan noin 9 100 bruttoneliömetriä, ja raken- nustöiden on määrä alkaa kevään 2025 aikana ja val- mistua alkuvuodesta 2027. Kiinteistön arkkitehtuu- rista vastaa arkkitehtitoimis- to Lahdelma&Mahlamäki. Louhisaaren päärakennuksen paanukate punamullan sävyyn Louhisaaren päärakennuksen katon testimaalaukset. Kuva: Rakennuttajatoimisto HLC Oy Aviapoliksen lukio on kooltaan 9 100 bruttoneliömetriä. Havainnekuva: Lahdelma&Mahlamäki arkkitehdit V altion kiinteistöis- tä vastaava Senaat- ti-kiinteistöt käyn- nistää keväällä 2025 Louhisaaren kartanolinnan pää- rakennuksen paanukatteen kun- nostustyöt. Katto käsitellään punamullan ja pellavaöljyn seoksella, jolla palautetaan sen historiallinen ulkoasu alkupe- räiseen sävyynsä ja suojataan puupaanut sään vaikutuksilta. Käsittely pidentää katon käyt- töikää ja antaa sille huolitum- man ilmeen. Nykyinen kate, joka on valmistettu kreosoottikylläs- tetyistä sahapintaisista paa- nuista, on peräisin 1960-luvun alusta. Vaikka kate on edel- leen kohtuullisessa kunnossa, pintakäsittelyn uusiminen on tarpeellista katon säilymisen varmistamiseksi. Korjaustyöt käynnistyvät kevätkesällä 2025, ja niiden arvioitu kesto on kolme-neljä viikkoa. Työmaan turvallisuu- den takaamiseksi alue aidataan ja liikkumista rajoitetaan vä- liaikaisesti. Museon aukiolo jatkuu normaalisti, vaikka kat- totyöt ovat käynnissä. Senaatti-kiinteistöt teetti vuosina 2020–2024 kattavia pintakäsittelykokeita selvit- tääkseen parhaan käsittely- tavan kreosoottikyllästetyille paanuille. Lisäksi Tarton yli- opistossa tehtiin vuonna 2024 maalianalyysi ullakolta löy- tyneistä punertavista maa- lijäänteistä. Tutkimuksissa parhaaksi sideaineeksi osoit- tautui raaka pellavaöljy. Historiallisten lähteiden, kuten vuoden 1796 katselmus- kirjan, mukaan päärakennuk- sen katto on ollut punamullan sävyinen aina 1600-luvulta 1900-luvun alkuun saakka. Ai- kakauden maaliseokset sisäl- sivät punamultaa, ruisjauhoa, tervaa, pellavaöljyä, hartsia ja vihtrilliä. Louhisaaren kartanolinna, joka sijaitsee Varsinais-Suomen Maskussa, on tunnettu erityi- sesti marsalkka Carl Gustaf Emil Mannerheimin syntymä- kotina. Nykyisin se tunnetaan yhtenä Suomen kansallismuse- on museokohteista. Kartanoa ympäröi kaunis puistoalue, joka houkuttelee vierailijoita erityi- sesti kesäkaudella. Museovirasto valvoo hank- keen etenemistä kaikissa sen vaiheissa varmistaakseen his- toriallisten arvojen säilymisen. Skanska rakentaa 700 oppilaan lukion Vantaan Aviapolikseen 14 n Tapasimme R akennussektori taistelee edelleen va- kavassa laskusuhdanteessa. Tilastokes- kuksen mukaan viime vuonna valmis- tui alle 21 000 asuntoataso, jota ei ole nähty kolmeen vuosikymmeneen. Vuosina 1995-2023 keskimääräinen vuosittainen asunto- tuotantovolyymi oli yli 32 000 asuntoa. Vuonna 2024 rakennushankkeita aloitettiin hieman yli 21 000 asunnon verran, mikä on hieman enemmän kuin edellisvuonna, joskin vuoden 2024 aloitusmääriin sisältyy vielä epä- varmuutta ja luku saattaa vielä tarkentua jopa tuhansilla alaspäin. Joka tapauksessa esitetty- kin luku on kolmanneksi matalin viimeisen 30 vuoden aikana; vuosina 1995-2023 rakentami- sen aloitusten keskiarvo ylitti 32 000 asuntoa. Vuonna 2024 noin 8 500, eli 40 prosenttia, aloi- tuksista oli valtion tukemia asuntoja. Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalo- jen omistajat KOVA ry:n maaliskuussa julkaise- man talousennusteen mukaan rakennussektorin taantuman odotetaan jatkuvan ainakin vuoden 2025 toiselle puoliskolle. Vuonna 2024 myön- netyt rakennusluvat tukevat tätä näkemystä, sil- lä Tilastokeskuksen mukaan lupia myönnettiin alle 17 000, mikä on jälleen alhaisin määrä 30 vuoteen. Tämä herättää huolta siitä, että ala ei välttämättä elvy edes vuoden 2025 loppupuolel- la. Useimpien arvioiden mukaan rakentamisen aloitukset jäävät reiluun 20 000 asuntoon vuon- na 2025. Valtion tukema asuntotuotanto supistuu jonkin verran edellisvuodesta, sillä korkotuki- lainavaltuus laskee viidenneksen, mikä vähen- tää valtion tukemaa asuntotuotantoa arviolta noin 6 500 asuntoon. KOVA ry:n talousennusteen mukaan laskusuh- danteen keskeisiä syitä ovat korkeat korot, nous- seet rakennuskustannukset, työttömyyden kasvu, heikko kuluttajaluottamus sekä laskevat asun- tohinnat. Suomen Pankin mukaan noin 95 pro- senttia 2000-luvulla nostetuista asuntolainoista ovat olleet vaihtuvakorkoisia, mikä nykyisessä korkoympäristössä tarkoittaa, että lainojen kus- tannukset ovat edelleen huomattavasti korkeam- mat kuin ennen pandemiaa ja Ukrainan sotaa. Edellä mainitut tekijät ovat myös nostaneet ra- kennuskustannuksia huomattavasti: ne ovat Ti- Korjausrakentamisen täsmäavustuksella olisi luotavissa nopeasti töitä rakennusalalle, sanoo KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkonen Sosiaalinen asuntotuotanto kannattelee rakennusalaa Rakennusalan tilanne on edelleen heikko. Millaista apua ahdinkoon toisi kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisääminen? Teksti: Eero Wihuri lastokeskuksen mukaan edelleen yli 20 prosent- tia korkeammat kuin kymmenen vuotta sitten ja yli 10 prosenttia korkeammat kuin vain neljä vuotta sitten. Materiaalihinnat ovat olleet mer- kittävin osatekijä, sillä ne ovat nousseet lähes 30 prosenttia kymmenessä vuodessa. Tilastokeskus raportoi Suomen työllisyysas- teen trendin olleen vuoden 2025 tammikuussa 76,5 prosenttia, mikä on 0,9 prosenttiyksikköä alhaisempi luku kuin vuotta aiemmin. Samaan aikaan työttömyysasteen trendiluku on noussut 1,1 prosenttiyksiköllä ollen tammikuussa 8,9 pro- senttia. Tämä on osaltaan heikentänyt kuluttaji- en luottamusta, mikä oli Tilastokeskuksen mu- kaan helmikuussa 2025 alhaisimmalla tasollaan sitten viime kevään. Myös työttömyys koetaan uhaksi ja 61 prosenttia kuluttajista arvioi työt- tömyyden lisääntyvän. Lisäksi vain 12 prosent- tia kuluttajista suunnitteli asunnon ostamista tai talon rakentamista. Hinnat reagoineet Vanhojen asuntojen hinnat ovat reagoineet jon- kin verran laskevaan kysyntään: Tilastokeskuk- sen mukaan hinnat olivat vuoden 2024 lopussa nimellisesti samalla tasolla kuin vuonna 2015, mikä tarkoittaa reaalisesti lähes 20 prosentin laskua. Samaan aikaan uusien asuntojen nimel- lishinnat ovat nousseet 20 prosenttia vuodesta 2015 lähtien ja laskeneet vain hieman vuoden 2022 huipustaan. Tämä on lisännyt painetta rakennusalalle, sil- lä myymättömien asuntojen varanto on kasva- nut, mikä on saanut monet rakennusyritykset su- pistamaan tuotantoaan ja odottamaan parempia markkinaolosuhteita. Vuoden 2025 alussa on to- sin saatu joitain varovaisen optimistisia signaa- leja, että vanhojen asuntojen kauppa kävisi hie- man aiempaa pirteämmin. Viime vuonna yleiseen keskusteluun nou- si uusi rakennusalan nykytilannetta vaikeutta- va tekijä: avoimet asunto- ja kiinteistörahastot. Nämä sijoitusinstrumentit ratkaisevat näennäi- sesti suorien asunto- ja kiinteistösijoitusten lik- viditeettiongelman ja ne toimivatkin usein, kun markkinoilla menee hyvin. Mutta kun asuntojen hinnat laskevat, voi lu- nastusten maksamisen kanssa tulla ongelmia, kuten on nyt monen rahaston kohdalla käynyt. Lukon avaamiseksi lyhyellä tähtäimellä saattaa kysymykseen tulla KOVAn mukaan jokin hyvin suuri sijoittaja, joka näkee markkinalla potenti- aalia ja hankkii blokkikaupalla ison määrän ra- hastojen omistuksia. Sama ratkaisija saattaa tul- 15 la kysymykseen myös rakennusyritysten taseissa olevien uusien asuntojen varantojen osalta. On kuitenkin aivan toinen kysymys, miten tällainen mahdollinen suuri sijoittaja käyttäytyisi asunto- markkinoilla pidemmällä aikavälillä ja mikä oli- si esimerkiksi vuokratason kohtalo. Tulevaisuutta varjostaa kuitenkin edellä ku- vattujen trendien lisäksi useampi epävarmuus- tekijä. Ukrainan sodan mahdolliset rauhanneu- vottelut ja niitä seuraava jälleenrakennus saattaa vaikeuttaa rakennusmateriaalien ja jossain mää- rin työvoiman saatavuutta, mikä nostaisi raken- tamisen hintaa Suomessakin. Sama pätee myös Gazan tilanteeseen. Toisaalta Yhdysvaltain tu- leva kauppapolitiikka on täydellinen mysteeri, vaikkakin lienee todennäköisintä, etteivät sen vaikutukset maailmankauppaan ja hintatasoon ole talouskehityksen kannalta ainakaan suotuisia. Globaali epävarmuus luo kysymysmerk- kejä. Epävarmuutta on niin asuntorakentami- sessa kuin myös asuntokaupassa. Ennusteiden mukaan kuluva vuosi tulee olemaan hieman pa- rempi kuin mitä viime vuosi oli, mutta silti ko- konaisuudessaan asuntorakentamisen ja asunto- kaupan tilanteet ovat hankalia, sanoo KOVAn toimitusjohtaja Jouni Parkkonen. On myös syytä huomioida, että väestön- kasvu jatkuu isoissa kaupungeissa. Koska uu- sien asuntojen rakentaminen on tällä hetkellä vähäistä, asuntopula voi olla todellisuutta noin kahden vuoden kuluttua. Tällä hetkellä eletään vielä ison asuntorakentamiskauden krapulaa, hän jatkaa. Parkkonen huomauttaa sosiaalisen asunto- tuotannon kannatelleen viime aikoina rakennus- alaa. KOVAn mielestä tässä tilanteessa kohtuu- hintaista asuntotuotantoa tulisikin lisätä. KOVA esittää, että korkotukilainavaltuuksia nostettai- siin lisätalousarviolla 500 miljoonalla eurolla 2,250 miljardiin euroon tälle vuodelle, ja että korkotukilainavaltuuksiin varattaisiin 1,75 mil- jardia euroa vuodelle 2026. Mikäli koko laina- valtuus käytettäisiin kohtuuhintaisten asuntojen uudistuotantoon, voitaisiin KOVAn mukaan eh- dotetulla 2,25 miljardin euron korkotukilaina- valtuudella aloittaa arviolta noin 11 500 kohtuu- hintaisen asunnon rakennuttaminen. Tämä olisi noin 2 500 asuntoa enemmän kuin mitä nykyisellä korkotukilainavaltuudella voitaisiin käynnistää. Aso-tuotanto päättyy Asumisoikeusasunto on vaihtoehto vuokra- ja omistusasunnolle. Asumisoikeusasunnon asuk- kaalla on asumisoikeus asuntoon, mutta asunnon omistaa asumisoikeusyhteisö. Asukas maksaa asunnosta 15 prosentin kertaluonteisen asumis- oikeusmaksun ja kuukausittaista käyttövastiket- ta. Asumisoikeusasuntotuotanto on muodostanut noin kolmanneksen valtion tukemasta asunto- tuotannosta vuosittain. Asumisoikeusasuntojen rakentaminen on kui- tenkin päättymässä. Asumisoikeusasuntojen ra- kentamiseen on myönnetty arava- tai korkotuki- lainaa. Valtion tuki uusien asumisoikeusasuntojen rakentamiseen päättyy hallituksen päätöksen mukaisesti kuluvan vuoden lopussa. Suomes- sa on noin 60 000 asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yhteensä yli 100 000 ihmistä. Lähes kaik- ki asumisoikeusasunnot sijaitsevat kasvuseu- duilla, eivätkä ne seiso tyhjillään. Esimerkiksi Asuntosäätiön omistamien kotien käyttöaste on yli 98 prosenttia. Jouni Parkkosen mukaan aso-asuntojen tuo- tannon lopettamisella tulee olemaan kielteisiä vaikutuksia rakennusalalle. Tänä vuonna näillä näkymin lähtevät liik- keelle viimeisten asumisoikeusasuntojen raken- nushankkeet. Koska valtion tuki on loppumassa, uusia aso-asuntoja ei enää suunnitella, Parkko- nen kiteyttää tilanteen. Hallitus on perustellut aso-tuotannon alasajoa taloudellisilla riskeillä. Asumisoikeustalot on ra- kennettu valtion korkotukilainoilla. Nollakorko- jen aikana korkotuki ei rasittanut valtiontalout- ta, mutta nyt valtion asuntorahasto VAR maksaa vuosittain jo noin 220 miljoonaa euroa korkotu- kea, josta osa kohdistuu aso-asuntoihin. Lisäk- si kun uusia aso-asuntoja on rakennettu vuosit- tain lisää, vanhempaa rakennuskantaa on tullut peruskorjausikään. Nämä kaikki on rahoitetta- va valtion korkotukilainoilla, sillä aso-asunnot Jouni Parkkosen huomauttaa korkotukilainojen vakuuksien olevan 1,3 -kertaiset suhteessa lainapääomaan. Vakuudet ovat kiinteätä omaisuusmassaa, eli aso-taloja.Siksi emme olekaan samaa mieltä valtionvarainministeriön kanssa korkotukilainojen takausriskeistä. 16 eivät kelpaa ikuisen asumisoikeutensa vuoksi lainojen vakuudeksi. Jouni Parkkonen huomauttaa korkotukilaino- jen vakuuksien olevan 1,3 -kertaiset suhteessa lainapääomaan. Vakuudet ovat kiinteätä omai- suusmassaa, eli aso-taloja. Siksi emme olekaan samaa mieltä valtion- varainministeriön kanssa korkotukilainojen ta- kausriskeistä. Valtion täytetakaus korkotukilai- noissa on vasta toissijainen vakuus. Parkkonen sanoo KOVA ry:n ilmaisseen val- miutensa asumisoikeusjärjestelmän uudistami- seen siten, että sen valtiolle koituvia riskejä voi- taisiin vähentää. Uusissa sopimuksissa voitaisiin varautua nykyistäkin paremmin esimerkiksi vakaviin va- jaakäyttötilanteisiin tai mahdollisiin konkurs- sitilanteisiin niin, että sopimukset ovat irtisa- nottavissa. Lisäksi olemme valmiit tekemään muutoksia asukasvalintakriteereihin. Uudis- taminen on luontevaa aloittaa asumisoikeus- asuntojen uudistuotannosta ja vasta sen jälkeen miettiä toimia olemassa olevaan asumisoikeus- asuntokantaan. Tukea remontteihin Hallituksen puoliväliriiheen KOVA esitti myös vuosille 2015-2016 määräaikaista 10 prosentin korjausavustusta. Avustukseen varattaisiin yh- teensä 50 miljoonaa euroa vuosille 2025-2026, ja avustus olisi haettavissa 30.6.2026 saakka. Avustuksella tuettaisiin asuinrakennuskannan peruskorjauksia, ja se voitaisiin porrastaa kiin- teistön paranevan energiatehokkuuden mukaan. KOVA ry:n laskelmien mukaan avustuksel- la saataisiin liikkeelle peruskorjausinvestoin- teja jopa 500 miljoonan euron edestä. Tämän työllisyysvaikutus olisi 9 000 henkilötyövuotta. Suomen asuntokannasta huomattava osa on rakennettu 1970-, 1980- ja 1990 -luvuilla. Nämä talot ovat jo osittain tulleet peruskorjausikään, lisäksi korjausvelkaa on jo ehtinyt kertyä.
Jaa artikkeli
